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钱柜娱乐是真的吗·少数股东吃掉1/3净利 万科A净负债率大升13%

作者:匿名 时间:2020-01-11 14:56:32 人气:395

钱柜娱乐是真的吗·少数股东吃掉1/3净利 万科A净负债率大升13%

钱柜娱乐是真的吗,回避跟投制 少数股东吃掉1/3净利 万科A净负债率大升13% | 财报AlphaGo

来源微信公众号:投资时报

尽管万科集团宣称要从地产商转型为城市配套服务商,但是九成五的房地产收入占比意味着这并不容易。而刚晋升为核心业务的长租公寓,亦可能被裹挟进租赁市场舆论风波,前景难料

《投资时报》记者  苏慧

素来被奉为房地产行业标杆的万科A(000002.SZ),基本面情况再也不是铁板一块。对从“银行家”转型而来的新任总裁祝九胜而言,这不得不说是一次挑战。

8月21日上午,万科循例召开2018年中期业绩发布会。不过发布会的重点似乎与公司业绩有所游离,因董事长郁亮的缺席,后者反而迅即引发广泛关注与讨论。

不难理解,刚刚坐上董事长位置一年即缺席业绩会,郁亮的“神龙见首不见尾”确实不同寻常。对此,祝九胜以其“猜测”给出了并不确切的回答,他称郁亮缺席可能是希望给其他高管更多锻炼。祝进一步表示,万科是事业合伙人机制,每个人都可以代表自己的团队。

对于事业合伙人机制,万科在此次半年报中并未做过多披露,仅表示将继续探索、打造“与事业合伙人相适应的组织架构和职级薪资体系”。但在发布会中,万科首席财务官、分管人事工作的事业合伙人孙嘉透了一点口风:2017年年底万科正式推出了“事业合伙人纲领”,而关于内部的“五位一体”变革还处在摸索、迭代、完善过程中。

业绩,仍是绕不开的藩篱。

《投资时报》记者注意到,2018年上半年,万科的基本业绩情况保持稳健,不过,仍有一些难以忽视的苗头映射出这家标杆企业似已进入发展瓶颈:其一,最近三年万科中报营收利润同比增长率上升显著,但归属母公司股东的净利润有下降趋势;其二,2018年上半年经营活动现金净流量为净流出状态,现金净增加额亦为负;其三,继去年中报资产负债率达“历史最高”后,该指标在上半年再攀高峰;其四,净负债率亦较去年同期大幅增长。

此外从业务条线看,一直强调转型做城市配套服务商的该公司,今年上半年来自房地产业务的结算收入比例仍高达95.0%。在如今的市场环境下,物业服务、与生活服务相关的其它业务,短时期内仍难当大任。其新晋确立为核心的长租公寓业务,也很有可能被裹挟进日渐发酵的租赁市场舆论风波中。

少数股东损益增长

不出意料,万科过去半年的销售额、营业收入、净利润均实现同比增长。其中,销售金额达3046.6亿元,营业收入达到1059.7亿元,同比增长51.8%;营业利润为196.29亿元,同比增长43.67%;净利润实现135.23亿元,同比增长34.5%。房地产业务结算毛利率较2017 年同期提高2.5个百分点至27.3%。

不过令人在意的是,今年上半年万科实现归属于上市公司股东的净利润为91.2亿元,同比增长24.9%,但不及营收增速的一半,亦较净利润增长率低十个点。而且,这一增速也较去年同期的36.47%大为减少。

为何会出现这种情况?

《投资时报》记者查阅该公司近几年的半年报数据发现,少数股东损益在其中起到关键作用,而且这一趋势早已有所显现。

万科自2014年开始尝试事业合伙人制度,其中一个重要组成部分是项目跟投制度。跟投投资人成为项目公司的少数股东,少数股东的构成还包括项目合作方等。万科2017年半年报显示,截至2017年6月30日,公司合并范围内开放跟投项目229个,通过转让股权形成少数股东权益合计103亿元。

不过在2018年半年报中,关于跟投项目的相关阐述已不见踪影,对于少数股东损益增长的解释为“合作项目结算规模增加”。

2018年上半年,万科少数股东损益为43.99亿元,同比增长59.94%,大幅高于净利润增速,甚至高于今年上半年营收增长率。而去年上半年,该公司少数股东损益同比增长仍不低,达到57.77%。

此外,万科少数股东损益在净利润中的占比也在逐渐提升。《投资时报》记者计算发现,2016年上半年,该比例为24.57%,至2017年同期已逐步提高至27.36%。至2018年上半年,这一占比已达到32.53%。这或表明,上半年有超过1/3的净利润被少数股东分走。

从万科的资产负债表可以看到,少数股东权益在股东权益中的占比也呈上升趋势,2017年末,该指标为28.92%,至今年6月末则已提升至34.45%。

需要注意的是,2018年万科会计政策有所变更,从而影响了少数股东损益及少数股东权益额度,中报显示,前者采用变更后会计政策约减少1.12亿元,后者约增加4.94亿元。

资产负债率持续攀升

2018年上半年,万科的现金流量及负债情况同样出现一些微妙变化。

现金流量方面,经营活动现金净流量呈流出态势,为-42.55亿元,去年同期该指标为218.5亿元。投资活动现金净流量在连续多年净流出基础上,于今年上半年达到-486.45亿元,程度进一步加深。

不过凭借筹资活动入账,在现金净增加额为-144.10亿元情况下,万科期末现金余额达1499.16亿元,货币资金为1595.5亿元。其融资方式主要来源于银行借款。

此外,2018年上半年万科资产及负债均攀上万亿元高位。但长期以来,负债的同比增速均高于资产增速。截至6月30日,万科资产总计1.35万亿元,较去年同期上涨44.75%,负债合计达到1.14万亿元,同比增48.33%。

万科资产负债率亦于今年上半年再次攀上高峰,达到84.7%。此前的2014年至2017年,该指标分别为78.93%、78.06%、80.60%、82.66%,持续走高。净负债率也由去年同期的19.61%大幅攀升至今年的32.7%。

离不开的房地产业务

近年来,万科不断强调欲转型城市配套生活服务商,目前其业务涵盖房地产开发、物业、租赁住宅、物流仓储、商业开发与运营等多细分行业。此外,在度假、教育、养老等领域亦有涉足。

不过,半年报数据显示,从业务条线上看,房地产业务实现营业收入1006.36亿元,同比增长52.48%。物业服务同期营收仅为41.58亿元,同比增29.81%。除上述两大业务外的其他业务则实现11.81亿元营收,同比增长8.92%。可见,来自房地产业务的结算收入比例仍高达95.0%。

此外,房地产业务营业利润率达27.29%,同比增2.54个百分点;而物业服务和其他业务营业利润率分别为16.01%和72.88%,同比减少2.10和4个百分点。不难看出,房地产仍是支撑万科发展的中坚力量。

对此,孙嘉表示,在房地产黄金时代,赚钱相对比较容易。现在进军服务型业务,赚钱会更慢更难一些。

长租公寓或许是万科进军服务型业务的又一抓手。此前万科的核心业务局限在房地产开发和物业服务上,长租公寓刚刚被确立为万科的核心业务。其宏大目标是成为全球领先的租赁住宅企业。

不过,碧桂园、恒大、万达、龙湖、招商蛇口、旭辉等规模房企均已涉足这个风口领域,市场竞争渐趋热烈,加之我爱我家前副总裁胡景晖接连爆出租房领域“黑料”,长租公寓市场前景并不明晰。

未来一段时间内,前述两个核心业务料仍将在万科业务版图中占据重要位置。

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